Cómo escriturar una propiedad en México y cuánto cuesta en 2026
Por Virginia Viadas
Respuesta directa: escriturar cuesta entre 4% y 11% del valor del inmueble según el estado. La mayor parte no son honorarios del notario sino impuestos: el ISAI concentra entre 65% y 77% del gasto total. En una casa de 1.5 millones de pesos, presupuesta entre 75,000 y 165,000 pesos adicionales.
El desglose real
| Partida | Rango 2026 |
|---|---|
| ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) | 2.0% a 4.97% según entidad |
| Honorarios notariales | 1.0% a 3.5% más 16% de IVA |
| Avalúo | $5,000 a $15,000 |
| Inscripción en Registro Público | $3,500 a $8,000 |
| Certificados | $1,600 a $4,300 |
| Total | 8% a 11% del valor de la operación |
Fuente: Tanda Casa, con aranceles e ISAI vigentes 2026.
Otras fuentes ubican el promedio nacional entre 4% y 8%, con el ISAI representando entre 65% y 77% del costo total. La diferencia entre rangos depende de la entidad y del valor del inmueble.
Dónde es más caro
El ISAI y los aranceles notariales son estatales, así que tu número depende de dónde compres. Aguascalientes y Yucatán manejan 2.0%, el Estado de México aplica tasa fija, y la CDMX opera con tabla escalonada que llega hasta 4.97%.
En el ranking nacional, Querétaro encabeza con una tasa efectiva estimada superior a 7%, seguida de la Ciudad de México y Quintana Roo. En la capital, el costo total se ubica entre 6.68% y 7.31% del valor del inmueble según el arancel de notarios actualizado en enero de 2026. En el Estado de México, entre 5.03% y 6.35%.
Las entidades con tasa progresiva pueden incrementar el costo total hasta 30% frente a estados con tasa fija.
El dato que casi nadie aprovecha
Los aranceles notariales son un tope máximo, no un precio fijo. Entre dos notarías del mismo estado, la diferencia sobre la misma operación suele ser de 15,000 a 25,000 pesos.
Cotizar con tres notarías es, literalmente, la hora mejor pagada de todo el proceso.
Segundo dato aprovechable: en CDMX existe la Jornada Notarial, programa permanente que ofrece descuentos de entre 10% y 60% en escrituración de inmuebles habitacionales, aplicables sobre el valor catastral.
Y si compras con Infonavit en el Estado de México, aplica una tarifa especial de 45 UMAs para vivienda social en lugar del arancel completo, y la subcuenta puede cubrir el ISAI y los derechos de registro.
Cómo se calcula el ISAI
Aquí está el error de presupuesto más común. El ISAI se calcula sobre el valor más alto entre precio de compraventa, valor catastral y avalúo. No sobre lo que pagaste.
Si negociaste bien y compraste por debajo del avalúo, el impuesto se calcula sobre el avalúo, no sobre tu precio. Contémplalo desde el inicio.
El proceso, paso a paso
- Elige notario y cotiza con tres. Por regla general en México, los gastos de escrituración e impuestos corresponden al comprador.
- Se solicita el avalúo. No es trámite de relleno: define la base del ISAI y, si compras con crédito, cuánto te presta el banco.
- El notario pide los certificados, incluido el de libertad de gravamen.
- Se firma la escritura y se paga el ISAI.
- Se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. En CDMX el trámite parte de alrededor de 1,818 pesos. El plazo típico es de dos a cuatro semanas.
Si el inmueble incluye terreno para construir, revisa antes nuestra guía de verificación al comprar terreno, y si vas a financiarlo, la del crédito Infonavit para construir en terreno propio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa?
Entre 4% y 11% del valor según la entidad. Sobre 1.5 millones de pesos, aproximadamente de 75,000 a 165,000 pesos.
¿Quién paga los gastos?
Por regla general, el comprador.
¿Qué es el ISAI?
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, conocido en algunos estados como traslado de dominio. Es el gasto más alto del trámite.
¿Puedo negociar los honorarios del notario?
Sí. Los aranceles son un tope máximo y la diferencia entre notarías puede llegar a 25,000 pesos.
¿Cuánto tarda?
De dos a cuatro semanas una vez reunida la documentación.
¿Hay descuentos?
En CDMX, la Jornada Notarial ofrece de 10% a 60% de descuento en vivienda habitacional. Con Infonavit existen tarifas preferenciales.