Manifestación de Construcción tipo A, B y C en CDMX 2026: cuál te toca, cuánto cuesta y en cuánto tiempo responden
Por Virginia Viadas
Respuesta directa: en la Ciudad de México existen tres tipos de manifestación de construcción. La tipo A aplica a vivienda unifamiliar de hasta 200 m², bardas y obras menores, y se registra de manera inmediata. La tipo B cubre obras de uso no habitacional o mixto de hasta 5,000 m², o habitacional de hasta 10,000 m². La tipo C aplica a obras que superan esos límites o que requieren dictamen de impacto urbano. El costo se compone de una cuota fija por el registro más un cargo por metro cuadrado por análisis y estudio, conforme al artículo 185 del Código Fiscal de la Ciudad de México.
Antes de mover una sola cubeta de cemento, la pregunta que define el calendario y el presupuesto de una obra en CDMX es cuál de las tres manifestaciones le corresponde. Elegir mal significa rehacer el expediente, pagar derechos que no aplicaban y perder semanas. Esta guía resuelve la clasificación, los tiempos reales y la estructura de costos para 2026.
Comparativo rápido de los tres tipos
| Concepto | Tipo A | Tipo B | Tipo C |
|---|---|---|---|
| Alcance principal | Vivienda unifamiliar de hasta 200 m², obras menores, bardas | Uso no habitacional o mixto hasta 5,000 m²; habitacional hasta 10,000 m²; vivienda unifamiliar en zona de riesgo | Uso no habitacional o mixto de más de 5,000 m²; habitacional de más de 10,000 m²; obras que requieren dictamen de impacto urbano |
| DRO obligatorio | No en todos los supuestos | Sí | Sí, con corresponsables |
| Tiempo de respuesta | Inmediato | Mismo día con expediente completo | Mismo día con expediente completo |
| Vigencia | 1 año | Hasta 300 m²: 1 año; de 300 a 1,000 m²: 2 años; más de 1,000 m²: 3 años | Hasta 3 años |
| Autorización de uso y ocupación | 5 días hábiles tras el aviso de terminación | Tras el aviso de terminación | Tras el aviso de terminación |
Fuentes: Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal (artículos 47, 48, 50, 51, 54, 65 y 70); fichas de trámite de la Ventanilla Única de las alcaldías Iztapalapa, Venustiano Carranza y La Magdalena Contreras.
Tipo A: la obra chica que casi nadie tramita (y debería)
La manifestación tipo A está diseñada para el propietario que construye o amplía su casa. Conforme al artículo 51, fracción I, del Reglamento de Construcciones, cubre la vivienda unifamiliar de hasta 200 m² construidos, con un máximo de dos niveles, altura no mayor a 5.5 metros y claros no mayores a 4 metros. También ampara bardas, apertura de claros y algunas instalaciones menores como cisternas y fosas sépticas.
Tres condiciones que descalifican el trámite tipo A y obligan a irse a tipo B:
- El predio está en zona de riesgo. En ese caso, aunque sea vivienda unifamiliar, corresponde manifestación tipo B.
- El predio está en suelo de conservación. No procede el registro de manifestación de construcción.
- La obra rebasa cualquiera de los límites dimensionales, ya sea superficie, número de niveles, altura o claro estructural.
El registro se entrega de manera inmediata en la ventanilla, con vigencia de un año. Presentado el aviso de terminación de obra, la autoridad emite la autorización de uso y ocupación en un plazo de cinco días hábiles.
Tipo B: el terreno de los desarrollos medianos
Es el trámite que se realiza para construir, ampliar, reparar o modificar una obra de uso no habitacional o mixto de hasta 5,000 m², o hasta 10,000 m² de uso habitacional. Aquí ya no hay margen: se requiere Director Responsable de Obra y, según el caso, corresponsables en seguridad estructural, diseño urbano y arquitectónico e instalaciones.
Documentos que concentran la mayoría de los rechazos:
- Constancia de alineamiento y número oficial vigente. Vencida, invalida el expediente completo.
- Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo, congruente con lo proyectado.
- Constancias de no adeudo de predial y de agua, emitidas por la Administración Tributaria y el Sistema de Aguas.
- Póliza vigente de seguro de responsabilidad civil por daños a terceros para obras del grupo A y subgrupo B1, por un monto no menor al 10% del costo total de la obra.
- Planos arquitectónicos y estructurales firmados, con la memoria de cálculo correspondiente.
Ese último punto es donde la normatividad técnica se cruza con el trámite: los planos estructurales deben cumplir con la versión vigente de las Normas Técnicas Complementarias obligatorias de construcción, y ningún DRO firmará un proyecto que no las cumpla.
Tipo C: cuando entra el impacto urbano
La tipo C aplica a obras de más de 5,000 m² no habitacionales o mixtas, más de 10,000 m² habitacionales, o cualquier construcción que requiera dictamen de impacto urbano o urbano-ambiental. Ese dictamen es un requisito previo, no simultáneo: sin él, la ventanilla no recibe el expediente.
Es el escenario donde el calendario se alarga, no por el registro en sí, que puede resolverse el mismo día con el expediente completo, sino por los estudios que lo anteceden.
Cuánto cuesta: la estructura de los derechos
El artículo 185 del Código Fiscal de la Ciudad de México establece dos conceptos de cobro para cualquiera de los tres tipos:
| Concepto | Cómo se calcula |
|---|---|
| Registro | Cuota fija, distinta según el tipo de manifestación y si el inmueble es habitacional o no habitacional |
| Análisis y estudio | Cargo por cada metro cuadrado a construir, también diferenciado por tipo y uso |
| Prórroga | 25% de los derechos que se causarían por el registro, análisis y estudio |
| Modificaciones al proyecto registrado | 20% de los derechos causados por el registro, análisis y estudio |
| Ampliaciones y reparaciones | Se pagan los derechos correspondientes sobre la superficie nueva o intervenida |
Fuente: artículo 185 del Código Fiscal de la Ciudad de México, apartados A) y B), y fichas de trámite de las ventanillas únicas de alcaldía.
Órdenes de magnitud publicados por las ventanillas de alcaldía: la cuota fija de registro se ha movido en un rango aproximado de entre $340 y $950 pesos según el tipo y el uso, mientras que el cargo por análisis y estudio ha oscilado entre poco más de $17 y más de $111 pesos por metro cuadrado, siendo el uso no habitacional en tipo C el extremo superior. Advertencia importante: el Código Fiscal actualiza estas cifras cada ejercicio, y no todas las alcaldías publican al mismo ritmo. La única cifra válida es la del artículo 185 del año en curso y la línea de captura que emita la ventanilla.
Lo que de verdad pesa en el presupuesto
Los derechos son la parte barata. El costo real del trámite está en el expediente técnico que hay que armar antes de pisar la ventanilla. Referencias de mercado publicadas por despachos de arquitectura de la Ciudad de México en 2026:
| Partida previa al trámite | Costo aproximado de referencia |
|---|---|
| Levantamiento topográfico | Desde $8,000 |
| Estudio de mecánica de suelos | Desde $17,000 |
| Firma responsiva del DRO | Desde $30,000 |
| Proyecto ejecutivo de arquitectura | De $100,000 a $200,000 |
Fuente: estimaciones publicadas por despachos de arquitectura y gestoría en CDMX, enero de 2026. Los rangos varían según superficie, zona y complejidad estructural.
A esto hay que sumarle el costo de la obra en sí, que en el arranque de 2026 arrastra los aumentos de acero y cemento documentados en nuestra guía de precios de materiales de construcción en México 2026.
Checklist antes de ir a la ventanilla
- Confirma la clasificación con el Certificado Único de Zonificación, no con la superficie que tienes en mente.
- Verifica si el predio está en zona de riesgo o suelo de conservación. Ese solo dato puede cambiar el tipo de trámite o cancelarlo.
- Revisa vigencias. El alineamiento y las constancias de no adeudo caducan; el expediente se arma en paralelo, no en serie.
- Valida que el DRO tenga registro vigente y que los corresponsables cubran las especialidades que exige tu obra.
- Coloca el letrero obligatorio. El DRO debe fijar en la obra, visible desde la vía pública, un letrero con el número de registro de la manifestación, datos generales, ubicación y vigencia.
- Calendariza la prórroga. Se presenta dentro de los 15 días hábiles anteriores al vencimiento del registro, no después.
Si tu obra está en otra entidad o quieres el panorama de costos completo, revisa nuestra guía de construcción México 2026 con costos, permisos y tendencias.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda la manifestación de construcción en CDMX?
El registro tipo A es inmediato. Los tipos B y C se entregan el mismo día cuando el expediente está completo y los derechos pagados. Lo que consume tiempo no es la ventanilla, sino los estudios y dictámenes previos.
¿Necesito DRO para una manifestación tipo A?
No en todos los supuestos de obra menor, pero sí en cuanto la obra involucre elementos estructurales relevantes o el predio se ubique en zona de riesgo, caso en el que además el trámite se vuelve tipo B.
¿Qué pasa si construyo sin manifestación?
La obra puede ser suspendida por la alcaldía, se generan sanciones económicas y el inmueble queda sin autorización de uso y ocupación, lo que complica escrituración, conexión de servicios y cualquier operación de venta o crédito.
¿La manifestación se puede prorrogar?
Sí. La prórroga se solicita dentro de los 15 días hábiles previos al vencimiento y su costo equivale al 25% de los derechos que se causarían por el registro, análisis y estudio.
¿Qué pasa si la obra ejecutada no coincide con los planos registrados?
Se deben anexar los planos con las modificaciones y pagar derechos equivalentes al 20% de los causados originalmente, siempre que no se afecten condiciones de seguridad, estabilidad, uso, servicios ni habitabilidad, y se respeten las restricciones del uso de suelo.