Cómo regularizar una construcción sin licencia en México
Por Virginia Viadas
Respuesta directa: regularizar implica tramitar de forma extemporánea la licencia que no se obtuvo, pagando la multa correspondiente y presentando planos del estado actual firmados por un Director Responsable de Obra. El requisito que decide todo es el uso de suelo: si la obra no es compatible, no hay regularización posible.
Por qué conviene regularizar
Una construcción sin licencia no aparece en las escrituras. Eso significa que:
- No puedes vender al valor real. El comprador paga por lo escriturado, no por lo construido.
- No puedes usarla como garantía. Ningún banco acepta metros que no existen registralmente.
- No puedes heredarla sin conflicto. Los metros no escriturados generan problemas sucesorios.
- Estás expuesto a multas y a orden de demolición.
- El seguro puede no cubrirla en caso de siniestro.
El costo de regularizar casi siempre es menor que la pérdida de valor por no hacerlo.
El proceso, paso a paso
1. Verifica el uso de suelo. Este paso decide si el resto tiene sentido. Solicita el certificado en la dirección de desarrollo urbano. Si lo construido no es compatible con el uso permitido, la regularización no procede y las opciones se reducen a demoler o a intentar un cambio de uso, que puede tomar años o ser imposible.
2. Contrata un Director Responsable de Obra. Necesitas un perito certificado que levante y firme los planos del estado actual de la construcción. Sus honorarios rondan entre 80 y 150 pesos por m² según la complejidad estructural.
3. Consigue un dictamen estructural. Especialmente si hay segundo piso o si la obra se hizo sin proyecto. En zonas sísmicas como CDMX se requieren corresponsables en seguridad estructural, con un costo adicional cercano a 0.5% del presupuesto de trámites.
4. Presenta la solicitud de regularización en el municipio. Los nombres varían: licencia extemporánea, constancia de regularización, manifestación de obra ejecutada. Pregunta el término exacto en tu localidad.
5. Paga la multa y los derechos. Los derechos de registro van de 1% a 3% del valor de la obra según el municipio, y la multa se calcula sobre los metros construidos sin autorización.
6. Actualiza el predial y la escritura. Este paso es el que muchos omiten, y sin él el trámite no sirvió de nada: hay que reflejar la nueva superficie en el catastro y en el Registro Público de la Propiedad.
Cuánto puede costar
No existe una tarifa nacional, porque cada municipio fija sus derechos y multas. Los componentes que sí puedes estimar:
| Concepto | Referencia |
|---|---|
| Honorarios del DRO | $80 – $150 por m² |
| Derechos de registro | 1% a 3% del valor de la obra |
| Corresponsables (zonas sísmicas) | +0.5% del presupuesto de trámites |
| Multa | Según metros no autorizados y municipio |
| Actualización catastral y registral | Según entidad |
Los casos que no tienen solución
Sé realista antes de gastar en peritos:
- Construcción en zona de riesgo o de conservación ecológica.
- Invasión de área federal, vía pública o restricción de alineamiento.
- Uso de suelo incompatible sin posibilidad de cambio.
- Predio ejidal sin dominio pleno.
- Estructura que no cumple las normas técnicas vigentes y no admite refuerzo viable.
En esos escenarios, ningún DRO firmará, y firmar sin cumplir lo expone a él, no solo a ti.
Cómo evitar llegar aquí
La secuencia correcta es certificado de uso de suelo, alineamiento y número oficial, y después licencia o manifestación. El detalle de cada trámite está en nuestra guía de permisos para construir o ampliar tu casa, y las normas estructurales aplicables en NTC CDMX 2026.
Preguntas frecuentes
¿Se puede regularizar cualquier construcción?
No. Si el uso de suelo es incompatible o la obra invade zona de riesgo o área federal, no procede.
¿Cuánto cuesta regularizar?
Depende del municipio y de los metros construidos. Contempla honorarios de DRO de 80 a 150 pesos por m², derechos de 1% a 3% del valor de la obra y la multa correspondiente.
¿Necesito un DRO?
Sí, para levantar y firmar los planos del estado actual y responder por la seguridad estructural.
¿Qué pasa si no regularizo?
Riesgo de multa y demolición, imposibilidad de escriturar los metros, pérdida de valor y bloqueo para créditos con garantía hipotecaria.
¿Cuánto tarda el trámite?
Varía por municipio. Contempla varias semanas adicionales al plazo de una licencia ordinaria, por la revisión del estado construido.