Nearshoring 2026: Less Hype, More Execution
La era de la especulación terminó. Este año, solo los proyectos con energía asegurada y logística resuelta recibirán capital.
Guía Completa 2026
Fecha: Febrero 2026
🎯 EL FIN DEL BOOM FÁCIL
Durante 2024 y 2025, el nearshoring fue una palabra mágica. Cualquier proyecto industrial con vista a Estados Unidos parecía destinado al éxito. Los desarrolladores construían naves especulativas con la certeza de que la demanda las absorbería en meses. Los inversionistas extranjeros llegaban con cheques abiertos.
Esa etapa terminó.
Bienvenidos al nearshoring 2026: menos hype, más execution. La nueva consigna del mercado inmobiliario industrial mexicano no es "construir y que lleguen", sino "asegurar y después construir" .
Los datos del cuarto trimestre de 2025 y proyecciones para 2026 dibujan un panorama claro: la inversión en parques industriales crecerá 37% este año, alcanzando los 5,831 millones de dólares, pero este capital no se distribuirá de manera indiscriminada .
Se acabaron las vacas gordas para la especulación sin amarre.
📉 LA SEÑAL DE ALARMA: 50 NAVES VACÍAS EN COAHUILA
El caso más emblemático del cambio de ciclo ocurre en la Región Centro de Coahuila. Aquí, más de 50 naves industriales permanecen desocupadas, construidas en años anteriores bajo el modelo especulativo que hoy muestra sus grietas .
Marco Antonio Ramón García, consejero de la Unión de Organismos Empresariales, es contundente:
"Ya no podemos invertir dinero especulativamente. Necesitamos aterrizar sobre acciones o empresas ya debidamente firmadas bajo un contrato de 5, 10 ó 15 años" .
El diagnóstico es compartido por desarrolladores de todo el país. Grupo Capital Industrial, por ejemplo, tiene proyectada una nave especulativa de 10-15 mil m² para 2026 en el Parque Industrial Aeropuerto de Frontera, pero sigue evaluando si ejecutarla sin un inquilino amarrado .
El mensaje es claro: el riesgo que antes se asumía como parte del negocio hoy se percibe como una apuesta que puede quebrar empresas.
⚡ EL NUEVO FILTRO: ENERGÍA Y AGUA
Si 2025 fue el año de la tierra, 2026 es el año de la energía.
La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) tiene identificados 103 parques en construcción en 17 estados, que implican habilitar 21.5 millones de metros cuadrados adicionales hacia 2030 .
El problema: para ponerlos en marcha se requieren aproximadamente 2,500 megawatts adicionales de capacidad instalada, el equivalente a construir un ciclo combinado por año de aquí a 2030 .
Esto ha creado un cuello de botella sin precedentes. Desarrolladores que hace dos años competían por ubicación y precio de suelo, hoy compiten por dictámenes de factibilidad eléctrica.
La AMPIP ya abrió mesas de trabajo con la Secretaría de Energía, CFE y Cenace. Las soluciones sobre la mesa incluyen:
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Generación fósil modular con gas o diésel
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Esquemas híbridos con renovables + almacenamiento en baterías
Traducción: En 2026, un proyecto sin solución energética pactada NO consigue financiamiento. Punto.
🏗️ LO QUE CAMBIÓ: DEL BUILD-TO-SUIT AL "BUILD-TO-LAST"
El mercado está girando estratégicamente hacia proyectos Build-to-Suit (BTS). En el cuarto trimestre de 2025, empresas como Purina, Nadro y Mercado Libre demandaron naves de hasta 100 mil metros cuadrados bajo este esquema .
¿Qué busca un inversionista serio en 2026?
| Factor | 2024 | 2026 |
|---|---|---|
| Energía | "Que tenga conexión" | "Que tenga capacidad contratada y respaldo" |
| Agua | "Que llegue tubería" | "Que tenga planta de tratamiento o concesión" |
| Terreno | "Buen precio" | "Que permita expansión vertical" |
| Inquilino | "Que pague renta" | "Que tenga contrato 10+ años y balance sólido" |
| Construcción | "Rápida" | "Modular, certificable, eficiente" |
En Tijuana, el giro es evidente: el pipeline activo se redujo a 5.8 millones de pies cuadrados, con un enfoque estratégico hacia proyectos BTS respaldados por 2.9 millones de pies cuadrados de terrenos listos para desarrollar .
📍 LOS QUE SIGUEN GANANDO (Y LOS QUE NO)
Ganan en 2026:
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Desarrolladores con portafolios diversificados y contratos BTS firmados
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Parques con infraestructura energética propia o convenios CFE preferentes
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Zonas con agua asegurada (el nuevo petróleo)
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Naves Clase A de segunda generación bien ubicadas (se rentan en 3-4 meses)
Pierden en 2026:
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Especulativos sin inquilino en mercados secundarios
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Naves de primera generación con alturas <9m y patios insuficientes
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Desarrolladores que apostaron todo a un solo proyecto ancla que se retrasó
🔮 PRONÓSTICO: 2026 SERÁ EL AÑO DE LA DEPURACIÓN
El crecimiento del 37% en inversión proyectado por AMPIP no es para todos . Es una inversión concentrada en jugadores que ya demostraron capacidad de ejecución y, sobre todo, de amarre comercial.
Los 103 parques en construcción no se cancelarán, pero muchos se construirán por fases, aplazando edificios hasta tener cartas de intención firmadas.
Mario Chapa del Campo, CEO de Vynmsa Desarrollos, lo resume así:
"Cada vez se detienen menos las inversiones. Las empresas están activando los planes que tuvieron detenidos el último año" .
Pero activan con cautela. Con contratos. Con ingeniería de detalle. Con energía resuelta.
El nearshoring ya no es una promesa. Es una disciplina.
✅ CHECKLIST PARA EL INVERSIONISTA 2026
Si planeas invertir en una nave industrial este año, exige:
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Contrato de arrendamiento o carta de intención (mínimo 5 años)
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Dictamen de factibilidad eléctrica con capacidad suficiente para operación + crecimiento
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Disponibilidad de agua documentada (título de concesión o convenio)
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Especificaciones Clase A: altura >10m, piso clase 1, patios para tractocamiones
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Certificaciones sustentables (LEED, EDGE) – ya no son lujo, son liquidez
En 2026, construir sin cliente no es visión de futuro. Es un museo de metros cuadrados vacíos.