Qué permisos necesitas para construir o ampliar tu casa en México
Por Virginia Viadas
Respuesta directa: para construir o ampliar necesitas certificado de uso de suelo, alineamiento y número oficial, y licencia o manifestación de construcción del municipio. En la Ciudad de México, obras de hasta 120 m² usan la Manifestación Tipo A, con respuesta de una a dos semanas; de ahí en adelante aplica la Tipo B, que exige Director Responsable de Obra y tarda de cuatro a ocho semanas.
¿Necesito permiso para lo que voy a hacer?
| Obra | ¿Requiere trámite? |
|---|---|
| Pintar, cambiar pisos, resanar | No |
| Cambiar instalaciones sin tocar estructura | Generalmente no |
| Construir un cuarto o ampliar | Sí |
| Levantar un segundo piso | Sí, y con revisión estructural |
| Construir barda o cochera | Sí, en la mayoría de municipios |
| Demoler | Sí, licencia de demolición |
| Casa nueva | Sí, licencia o manifestación completa |
La regla práctica: si modificas la superficie construida, la estructura o la fachada, hay trámite. Si solo cambias acabados, no.
Los tres documentos base
1. Certificado de uso de suelo. Es el primero, no el último. Determina si en tu predio está permitido lo que quieres hacer y con qué densidad y niveles. El uso de suelo no se arregla después: cambiarlo puede tomar años o ser imposible.
2. Alineamiento y número oficial. Define las restricciones de construcción frente a vialidades. Es el documento que te dice hasta dónde puedes construir hacia la calle.
3. Licencia o manifestación de construcción. El permiso propiamente dicho. En CDMX, la Manifestación Tipo A aplica a reparaciones menores o casas unifamiliares de hasta 120 m² y se resuelve en una a dos semanas; la Tipo B cubre construcciones de hasta 10,000 m², requiere firma de un Director Responsable de Obra y tarda de cuatro a ocho semanas.
Cuánto cuesta
El costo de la licencia se calcula generalmente sobre los metros cuadrados de construcción y el valor catastral del predio. A eso se suman:
- Derechos de registro: entre 1% y 3% del valor de la obra, según el municipio.
- Honorarios del DRO: entre 80 y 150 pesos por m², según la complejidad estructural.
- Corresponsables: en zonas sísmicas como CDMX se requiere pago de corresponsables en seguridad estructural e instalaciones, lo que añade 0.5% adicional al presupuesto de trámites.
En conjunto, las instalaciones y permisos representan alrededor de 10% del costo total de una obra.
Segundo piso: el caso que más problemas genera
Si vas a construir hacia arriba, el permiso no es lo difícil: lo difícil es demostrar que la estructura existente aguanta. Necesitarás dictamen estructural, y muy probablemente refuerzo de cimentación y columnas.
Las Normas Técnicas Complementarias vigentes son más estrictas en el detallado del acero de refuerzo en columnas y trabes para garantizar que la estructura sea dúctil, y ningún DRO firmará planos que no cumplan con la versión vigente. Los detalles están en nuestra guía de NTC CDMX 2026.
Qué pasa si construyes sin permiso
Sellos de suspensión, multas y la obligación de regularizar o demoler. El uso de suelo incompatible es la causa número uno de clausura: nunca inicies sin el certificado vigente.
Hay además una consecuencia menos visible y más cara: una construcción sin licencia no puede escriturarse ni actualizarse en el Registro Público, lo que reduce el valor de tu casa y bloquea cualquier crédito con garantía hipotecaria.
Para el detalle completo de tiempos por estado y trámites de obra mayor, consulta nuestra guía de permisos de construcción 2026.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso para construir un cuarto?
Sí. Cualquier aumento de superficie construida requiere licencia o manifestación.
¿Cuánto tarda el trámite?
De una a dos semanas para obras pequeñas tipo A en CDMX; de cuatro a ocho semanas para tipo B.
¿Necesito un DRO para ampliar mi casa?
Depende de la superficie y del municipio. En CDMX se vuelve obligatorio a partir de la Manifestación Tipo B.
¿Cuánto cuesta un DRO?
Entre 80 y 150 pesos por m², según la complejidad estructural.
¿Puedo tramitar el permiso ya empezada la obra?
Puedes intentar regularizar, pero enfrentarás multas y el riesgo de suspensión mientras tanto.